商住房占据楼市大半江山 配角上位 限购成炒作戏码

伴随着供地日益减少，住宅供应量对旺盛的市场而言已然是杯水车薪，这样一直处于市场配角的商住得到了用武之地，通过4月、6月、8月三次完美演绎“商住房限购令”大戏让成交量翻倍增长，并在8月一举超过住宅占据了市场的主角。北京商报记者不完全统计，通过三次对政策的演绎，北京商住市场在此间至少成交了近3万套，达到了历史峰值。纵观今年对商住房政策的“演绎”，除通州落地外，其他区还是一直处于猜测阶段，尽管各个区采取了一些措施，但是至今的政策风声均来自开发商，其中不排除是销售压力在作祟。

商住房主导楼市近半年

近半年来，商住房一改往日“有效补充”的标签，开始占据北京新房市场主导地位，成交量也首次超过普通住宅，这成为2016年北京楼市的主要特征之一。

今年北京商住房掀起成交热潮，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出过去两年的总和。同期，北京新房住宅仅成交3万套，商住房的成交量也刷新历史纪录。中原地产统计数据显示，2010-2015年期间，北京商住公寓项目的成交量相对平稳；除2014年因市场降温而下滑至1.3万套以外，其余几年的成交套数均维持在2万-3万套之间。

从成交占比来看，2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。以9月首周为例，上周北京商品住宅共成交3185套，其中商住类产品成交2165套，占全部成交量的比重高达68%，而这仅仅是近半年来商住成交占据市场主导的一个缩影。

所谓“商住房”，是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独立厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目。与纯住宅项目不同，商住房项目的产权通常只有40年或50年，水、电、物业等费用也高于普通住宅项目。

商住公寓项目之所以受到青睐，在某种程度上与相关政策有关。2010年，北京在全国率先出台住宅限购政策，对非京籍购房者的限购门槛设定为“一年社保或纳税证明”。2011年，限购门槛又被提高到“五年社保或纳税证明”。一部分人因限购政策失去了购房资格，只能将眼光转向商住房，从而推升了商住房的价格。

限购政策成炒作戏码

从商住类产品诞生至今，一直作为北京住宅市场的一种有效补充产品。近半年来，商住房成交量之所以爆发，与“商住房限购政策”的炒作密不可分。北京商报记者统计发现，商住房政策的炒作大致分为三轮，这三次政策炒作期间，北京商住房成交量均出现暴涨。

今年商住房成交量第一次爆发出现在4月中下旬，当时关于通州区商住房将限购的传闻出现，导致通州商住房出现集中签约现象。4月第三周，北京商品住宅共成交6788套，其中商住类产品共成交5427套，占比高达80%，而通州区商住类产品成交4689套，占商住成交比重近九成。

商住房成交量的第二次爆发出现在6月中旬，因6月6日门头沟暂停商住网签而引发的北京商住房将全面限购传闻极大刺激了商住房市场成交。6月6日-14日，9天时间里，北京商住类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。其中，仅6月14日一天，商住房签约面积高达15.8万平方米，签约金额约42亿元。

随后，北京市住建委出面辟谣，商住房成交开始下滑，但8月底关于“北京商住重启整顿”的消息再度引燃北京商住市场，9月首周，北京商住房成交量出现第三次爆发，但此次成交规模却不及前两次。

对此，有业内人士分析称，几次关于商住房限购传闻的炒作直接决定了商住房成交量的大涨，对于政策传闻的炒作，成为开发商的一种“特殊营销”手段。在几次传闻炒作中，受益最大的非开发商莫属，在快速回笼资金的同时，也一定程度上降低了商住类产品的库存。

政策回归并非限购

近期关于北京商住重启整顿的消息不绝于耳，最新的消息是一份关于严格遏制商改住项目的方案于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。另有消息人士称，北京市9月将出台商住整改政策。

目前为止，政策仍未出台。有业内人士分析称，如果真的停止供地、停发两证，将对商住房的供应端带来深远影响。目前普通住宅越来越少，商住项目已经成为重要的补充，对此出台“一刀切”的政策可能性不大。

行业专家评论称，商住限购的说法其实是一种误解，北京市关于商住房的整改只是要回归这类房屋原有的“商业办公”属性，并非是“限购”。

事实上，关于商住类项目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》指出，各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2011年5月，北京市下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，提出商业、办公类项目“不得采用单元式或住宅套型式设计”。

从商住类产品供应来看，“公寓类土地供大于求，按照公寓单套平均成交面积为68平方米计算，潜在供应量为21万套左右。如果以2015年前平均每年2万套左右的成交来看，潜在供应大约可卖十年。如果限购，成交量将下挫80%甚至90%。从房价调控的角度看，不太可能进行严格的限购”。中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示。

北京商报记者 彭耀广/文 宋媛媛/制图